INTRODUÇÃO
A cidade de São Paulo dispõe,
desde o Plano Diretor (Lei 10676 de 1988), de
instrumentos de parceria público-privada
– caso das operações urbanas
consorciadas –, empregados na articulação
de interesses da sociedade e do poder público,
por meio de projeto urbanístico para
território delimitado, tais como exceção
ao zoneamento no uso e ocupação
do solo em regiões adensáveis
e incentivo a empreendimentos privados que assumem
investimentos para melhoramentos públicos
urbanos.
Conhecidas as tendências e potencialidades
de determinada região da cidade, por
meio da Operação Urbana Consorciada,
podem ser formalizadas diretrizes urbanísticas
que atenuem o rigor do zoneamento, quando o
poder público exerce o poder estatal
de intervenção e a iniciativa
privada participa com os recursos para promover
as transformações desejáveis,
respaldado na Lei Federal 10257 (2001) –
o Estatuto da Cidade.
O emprego das operações urbanas
em São Paulo desde 1995, fornece um rico
instrumental, cuja análise crítica
permite subsídios para futuras implementações,
com a participação da iniciativa
privada, baseada no grau de atratividade proveniente
de indicadores da qualidade econômico-financeira
do empreendimento em análise, construídos
a partir da movimentação financeira
esperada no horizonte de seu desenvolvimento,
nas condições de cenários
que permitem avaliar os riscos envolvidos. As
variáveis vinculadas à receita
estão diretamente relacionadas, a fatores
de mercado, como velocidade de vendas e forma
dos recebimentos. As variáveis vinculadas
aos desembolsos estão relacionadas ao
fluxo de investimento compreendido pelo preço
do terreno e ao custeio das obras civis.
O desenvolvimento imobiliário de determinadas
regiões pode ser estimulado ao utilizar-se
instrumentos das operações urbanas
que possibilitam alcançar indicadores
mais atraentes: outorga onerosa do direito de
construir superior ao permitido pela legislação
de parcelamento, uso e ocupação
do solo; emissão do Certificado de Potencial
Adicional de Construção, Cepac,
conversível em direito de construir na
área objeto da operação
urbana; estímulo ao remembramento de
lotes e a interligação de quadras
mediante o uso de espaço aéreo
e subterrâneo de logradouro público;
reparcelamento do solo, induzindo à ocupação
de vazios urbanos; transferência de potencial
construtivo para recuperação de
edifícios de valor histórico e
arquitetônico; melhora e ampliação
do sistema viário, de drenagem e de transporte
coletivo; valorização da paisagem
urbana e qualidade ambiental.
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